Eiendomsvettregel nr 1: Riv deg ned i tide

I konkurransen mellom nybygg og eksisterende bygg opplever vi en økende kostnadsside. Leietakerne av næringseiendom er blitt ganske kravstore. Det er ofte ikke et alternativ å få en enkel oppgradering av overflate. Det skal være så nært standarden til nybygg som du får det. Bygg av forskjellige aldre har forskjellige forutsetninger, derfor ønsker vi å tilby noen historiske råd fra forskjellige tiår.

2000-2010:

Leietakerne trives med litt skrå og buede vegger, farget glass og gode takhøyder. Du føler deg ganske trygg, og de fleste bygg fra denne tidsperioden har gode planløsninger, men overraskende mange er dyre å tilpasse på nytt. Har du et enbruker-bygg der leietaker stikker, bør du regne et raust budsjett for ombygging, som du deretter dobler etter å ha vært gjennom første runde med visninger. Konkurrentene er passivplussgrønne nybygg som skilter med energiklasse A++ og BREEAM Insane, som du uansett ikke kan matche, men dine leietakere får på den annen side oksygen i arbeidstiden.

 

1990-2000:

Bygget begynner definitivt å hangle. Hvorfor er alt rundt deg bøk, være veggtilvegg-tepper og stoffkledde pastellvegger? Noen kan ha kalt det en «IT-kasse» og du ble litt fornærmet, men selv IT-folka ønsker seg nå noe bedre enn byggene som ble kastet opp for å huse dot-commerne i noen hektiske år. En vanlig ny leietaker krever ombygging som inkluderer alle tekniske anlegg, og det blir litt rimeligere enn nybygg.

Eksempel celler og møterom

1980-1990:

Det glade åttitall kaller, og hvitere kan ikke byggene bli innvendig, derimot kan fasadene begynne å få en rennende grå-/brunstenk. Glassgårder var nytt på denne tiden og man lærte seg litt om lekkasjer og varmetap som eierne av senere bygg fikk glede av, men ikke du. Arkitektene var glade i kvadratiske grunnplan, noe som gir romslige kopi- og arkivrom midt i bygget, hvis du skulle være så heldig å finne noen som trenger det i 2015. Regn med nybygg-kost for oppgradering, men lavere leie – med andre ord, riv gjerne.

 

1970-1980:

Bygget ditt står i fare for å bli vernet – riv så fort du kan, eller erstatt i hvert fall fasadene med glass og/eller bygg på noen etasjer. Les deg gjerne litt opp på asbest først. Om du lykkes i å fjerne bygget, tegner du et nytt på 35 etasjer og jobber med andre ting de neste par år mens byplankontoret, byantikvaren og skriveføre naboer i skyggesonen barberer av én etasje i måneden. Dersom et stort og delvis statseid selskap vil leie der, kan du imidlertid regne med overraskende høy prioritet og kjapp behandling.

 

1940-1970:

Bygget ditt er nå vernet, selv om det ser ut som Josef Stalin selv har bodd der og trivdes. «Brutalisme» sier kanskje arkitekten, men han er den eneste som smiler. Uflaks, nå får du gjøre det beste ut av det, i beste fall kan du beholde en Potemkin-kulisse og gjøre alt nytt innvendig, men det koster mer enn du tror, det blir i beste fall en dyrekjøpt hederspris. Takhøyder og lysforhold vil du sjelden få gjort noe med- er du heldig, har du vinduer som er større enn skyteskår. Husk: Bolig-konvertering i slike bygg er svindyrt, men museumsdrift er i lengden dyrere.

 

Før 1940:

Det har vært vernet lenge, men oj, der brant det opp, gitt. Vi setter opp en minneplakett.

 

Skrevet av Analysesjef Ragnar Eggen

, , , , , , , ,

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *