Er nybygget ditt modent for konvertering?

Vi har tidligere diskutert konverteringsbølgen flere ganger, blant annet i denne artikkelen. Det er en jevn strøm av nye prosjekter der næringsbygg blir boligprosjekter, det har nå også spredd seg til Bergen. Mange har kanskje ikke hatt dette alternativet helt på radaren, ettersom de aller fleste bygg i dagens marked har løpende utleieforhold og/eller en eier som har kontorutleie som etablert strategi.

Likevel har nå prisene på nye boliger, og dermed på tomter, steget til et nivå der det nesten lønner seg å kjøpe leietaker ut av kontrakten. Vårt estimat er at en boligtomt i Oslo i snitt koster 24.000 kroner per m2 BRA-S, opp fra vårt tidligere publiserte estimat på 16.000 kr/m2 i 2012. Dette er basert på hvor man faktisk bygger ut og selger boliger i dagens marked, og er ikke ment som et snitt for alle tomter i hele byen.

Med priser som dette vil man se spesielle utslag. Eiere og utviklere over hele byen regner nå på verdien av sine tomter og bygg på nytt, og noen justerer planene etter det nye terrenget.

Et av de mest medieprofilerte prosjekter i (den potensielle) konverteringskategorien er Snarøyveien 36, det forhenværende Aker Hus. Med redusert kontorbehov i oljebransjen, og flere andre Aker-bygg i nabolaget, er det sannsynlig at dette blir stående tomt en stund. Eier vurderer derfor å omregulere tomten til boligformål, og rive alt over bakken. Og bygget er bare ni år gammelt! Arkitekten river seg, ikke overraskende, i håret.

Tomten burde så absolutt være av de mest attraktive på Fornebu som boligprosjekt. Andre prosjekter oppnår i snitt godt over 80.000 kr/m2 ved utsalg, med toppleiligheter over 120.000 kr/m2 for flere byggetrinn. Dette burde tilsi at prisene for noen av de beste regulerte tomtene har passert 30.000 kr/m2 – vel å merke for raskt realiserbare prosjekter. Prisen på et bra, men tomt, kontorbygg i randsonen, med usikker kollektivtrafikk-tilknytning, er normalt sett lavere enn det. Med andre ord, dette bør lønne seg, selv om det virker absurd å rive nesten nye bygg.

Fortsatt er det alt for mange næringstomter til at det kan bli mangel på regulerte prosjekter, så vi venter ikke noe prispress på leiene som følge av dette, men det blir spennende å se hvordan bildet ser ut dersom forskjellen vedvarer i noen år.

Skrevet av analysesjef Ragnar Eggen

 

, , , , , ,

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *