For Kapital: Næring og bolig i takt og utakt

Vår analysesjef, Ragnar Eggen, har skrevet en artikkel i Kapital. Artikkelen kunne leses i forrige nummer av bladet.

“Samtidig er prisutvikling og byggevolum for næringseiendom – med unntak av noen smale høyprofilerte segmenter – på et lavt nivå. Vår indeks for priser på kontoreiendom i Oslos randsone med korte kontrakter ligger kun 13 prosent høyere ved slutten av 2015 sammenlignet med årsslutt 2011, og hele 16 prosent lavere enn i slutten av 2007. Riktignok er dette målt i realverdier, men det betyr at prisene på dette (største) kontorsegmentet i Oslo nominelt er på samme nivå som i 2007. I samme periode har boligprisene steget med 41,1 prosent på landsbasis, og med hele 49,5 prosent i Oslo (kilde: SSB). Næringseiendom i Oslo sentrum, og bygg med lange kontrakter, har riktignok steget (dog langt mindre enn bolig), men i det største segmentet er det altså stillstand.

Hvorfor er det slik? To forhold er sentrale: For det første er det en solid tilgang på regulerte tomter i bra kontorområder, med mange utbyggere som kniver om leietagerne. Standarden som skal til for at leietagerne anser et strøk som et attraktivt kontorområde, gjør at mange områder i alle større norske byer er konkurransedyktige. Dessuten – en bedrift som skal leie lokaler oppfører seg svært rasjonelt og ser på lokaler som en kostnad, ikke som noe man bruker overskuddet på. Bedriften søker å minimere kostnaden og opplever at mange tilbydere gir ønsket kvalitet. En person eller familie bruker på den annen side svært mye av sin tilgjengelige kapital på eiendom – som forbruksinvestering – fordi det gir økt opplevd livskvalitet. Det er derfor helt logisk at det skal være slik. Både tilbuds- og etterspørselssiden er svært forskjellige og reagerer mot hverandre med sin spesielle logikk.

Ting kan imidlertid tyde på at næringseiendom nå vil få en forsinket, men for noen eiendommer kraftig, indirekte effekt av boligprisøkningen. På et visst prisnivå vil det for noen næringsbygg lønne seg å rive bygget fremfor å drifte videre utleie, dersom det kan bygges boliger i stedet. Dette har skjedd jevnt og trutt de siste årene for gamle bygg med dårlig næringsbeliggenhet, men vi ser nå tendenser til at prisforskjellen presser frem ombygging eller rivning av flere kontor-, forretnings- og lagerbygg med helt grei beliggenhet og kvalitet. Effekten er sterkest i Oslo der boligprisene er høyest, men den smitter nå over på flere byer. Antallet bygg som møter denne situasjonen øker raskere og raskere fordi boligtomt-verdien nå stiger over stadig større segmenter, verdimessig sett, av næringseiendom. Dette betyr at endel investorer i disse dager får en overraskende verdistigning på sine næringseiendommer. Dersom verdien som boligtomt overstiger utleieverdien av et næringsbygg, følger plutselig verdien en helt annen (og de siste årene brattere) kurve.

I flere norske byer er det i dag også en endret og mer positiv politisk holdning til fortetting, blanding av bolig- og næringsbygg, og ikke minst bygghøyde. Dette kan medføre at verdiene gjør nye hopp. Det kan høres lukrativt ut, men effekten treffer ofte svært skjevt, og det har vært vanskelig for investorer å planlegge denne typen langsiktige kjøp for mulig bruksendring. Det kan endre seg, men vil være et område for noen absolutte proffer og endel heldige amatører. Den litt mer langsiktige effekten kan på den annen side gi en prisvekst for alle næringsbygg, dersom rivning, ombygging og ikke minst omregulering av eksisterende næringsbygg og – tomter gir mangel på gode kontorlokaler og dermed prispress oppover for leienivåene. Vi tror ikke dette skjer i løpet av det nærmeste tiåret, men man kan se noen segmenter og områder der det merkes tydelig. Merk også at denne diskusjonen ikke tar stilling til om boligboomen vil vedvare eller ikke, men vi beskriver effekten det har på næringseiendomsmarkedet – dersom dette skjer – det er derfor på sin plass å si litt om forutsetningene for at det vedvarer. De lave rentene har gjort investering i boligeiendom for utleie langt mer attraktivt enn før, og de som har kjøpt for utleie de siste årene, har fått en enorm avkastning på grunn av prisøkningen, noe som tiltrekker seg flere investorer. Vi har det siste halvåret hørt om en bratt stigende andel av nybolig-kjøpere som kjøper for utleie, helt opp mot 40 prosent i noen prosjekter. Dersom lavrente-scenarioet er nærmest kommet for å bli i et lengre perspektiv, vil disse ha gjort bra investeringer – dersom det ikke blir over-utbygging og mange tomme boliger. Sistnevnte høres usannsynlig ut, men man skal ikke lenger tilbake enn 1990 for å se at det også har skjedd. Konklusjonen blir at bolig og næring som investeringsklasser er delvis frikoblet, men de kan ikke være det i det virkelig lange bildet, da de tross alt benytter samme type grunnressurs som har fellesbetegnelsen tomtegrunn.”

, ,

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *