Leietakers marked?

Mulighetene for leietaker til å gjøre en ekstra «god deal» er til stede, men det er byggene i randsonene som hovedsakelig står for utslagene på statistikkene. I kjølevannet av det kraftige fallet i oljeprisen, med etterfølgende permitteringer og lavere aktivitet i oljenæringen, har mediene trykket tabloide artikler om tomme lokaler og leiepriser i bortimot fritt fall.

I mai publiserte Dagens Næringsliv en artikkel med påstander om at leieprisene i enkelte områder av Oslo har stupt hele 27 prosent det siste halvåret. Det snakkes også om leiefritak på bortimot 2 år. En enkel konklusjon blir da at det er leietakers marked, men dette er en sannhet med modifikasjoner. Som leietakerrådgivere opplever vi kravstore leietakere som ønsker totaloppussede lokaler i attraktive og moderne bygg med representative fellesarealer og sentral beliggenhet. I tillegg ønsker de også fasiliteter som alt fra auditorium og bedriftsrestaurant, til sykkelverksted og smørebod for ski (ja, det er helt sant). Alt dette koster, og vår erfaring er at leietakeren er villig til å betale for det. Dermed er det ofte byggenes manglende kvaliteter som fører til at utleier må tilby en smertelig lav leie for å tiltrekke seg nye leietakere. Det er derfor annenrangsbyggene, og de er det mange av, som i all hovedsak drar prisene ned. Leietakers betalingsvillighet er absolutt til stede for de beste lokalene.

En annen påstand er at et økende antall fremleiearealer presser prisene ned. Leietakerne vi bistår ønsker som oftest tilpassede lokaler og et langsiktig leieforhold, men med fleksibilitet og med en profesjonell utleier. Ved fremleie oppstår diskusjoner rundt tilpasningskostnader og hva som vil skje når fremutleier sin kontrakt med gårdeier løper ut, og leietaker konkluderer derfor ofte med at et fremleieforhold medfører for mange usikkerhetsmomenter til at det er verdt rabatten man får på husleien. Et økende antall fremleiearealer har derfor en begrenset effekt på leienivået for gode arealer som tilbys med et direkte leieforhold med gårdeier.

At markedet likevel kan beskrives som leietakervennlig har like mye å gjøre med et syklisk marked, hvor vi i en periode har sett få kontraktutløp sammenliknet med tidligere år. Færre virksomheter på søk fører til at leietakeren kan stille høyere krav uten å betale toppleie i det aktuelle området, siden det vil være få interessenter til det samme lokalet. Utleieren som må bruke lenger tid på å leie ut lokalene sine, må da hente frem det gamle ordtaket: Det er bedre med en fugl i hånden enn ti på taket. Og dermed strekker utleier seg langt for å sikre en leiekontrakt med den potensielle leietakeren.

En siste faktor som påvirker statistikkene er at det er få lokaler tilgjengelig i toppsegmentet. De beste arealene på rehabiliterte Aker Brygge er for lengst leid ut og det bygges praktisk talt ikke nybygg på «spekk». Det er derfor ikke tilstrekkelig med high-end lokaler tilgjengelig, og dermed signeres det få kontrakter til toppnivåer. Vi vil kanskje ikke se dette før Storebrands prosjekt i Ruseløkkveien nærmer seg ferdigstillelse.

 

Skrevet av Lars Føyen Kinserdal, Senior Leietakerrådgiver 

, , , , , , , , ,

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *