Oslo: Dyrere å eie, men ikke å bo?

I 2. kvartal 2016 ble det ifølge SSB solgt færre boliger i Oslo enn på flere år. Antall tinglyste overdragelser var ned med 28% i forhold til året før. Flere overskrifter roper om et marked som strupes og der prisene jages høyere på grunn av sterk befolkningsøkning og stor underdekning av boliger i hovedstaden.

En viktig del av forklaringen på de lave omsetningstallene er at SSB ikke måler avtalte salg, men faktiske overdragelser og tinglysninger av eiendom, som for ny-boliger skjer en god stund etter salget. I følge Econ ble det solgt svært få nye boliger i 2013-14 – ned mot 50% av både 2012- og 2015-nivåene – og det er delvis dette som nå vises som færre tinglyste overdragelser så langt i 2016. Ettersom salgstallene i 2015 og 2016 av nye boliger er svært sterke, vil det bli flere overdragelser av nyboliger de kommende par årene. Ifølge Econ var veksten i solgte nye boliger i Oslo på ca 30% for sommeren 2016 sammenlignet med samme periode 2015, som igjen var opp nesten 90% fra 2014. Det selges altså stadig flere nye boliger.

Ut fra våre beregninger kan denne forsinkelseseffekten forklare om lag 30-50% av reduksjonen i omsetningstall målt i overdragelser. Med andre ord er resten av reduksjonen i bruktboligmarkedet (ca 70% av overdragelsene) et sted mellom 5-10%, noen som egentlig ikke burde være nok til å skape store overskrifter.

I bruktmarkedet kan man forklare redusert omsetning med at boligeiere i dag gjerne selger etter at de har kjøpt selv, både fordi de venter på at sin nye bolig skal bli ferdig, og fordi de til en viss grad spekulerer i at boligen skal bli litt mer verd før de selger. Deler av denne effekten kan forventes å forsvinne i løpet av 2017, basert på svingningene i nyboligsalget som nevnt over.

På den annen side hører vi flere eksempler på at de som kjøper bolig, satser på å beholde sin forrige bolig for utleie. Det er en effekt som kan tilta med økte boligpriser, fordi morgendagens selgere har opplevd voksende egenkapital, og lave bankrenter gjør det mer attraktivt å sette pengene i eiendom. Dersom de lave omsetningstallene holder seg, tyder det på at flere gjør dette, og det blir færre bruktboliger for salg – og vi observerer som tidligere nevnt i bloggpost.

Men, som mange andre har observert, prisene i utleiemarkedet blir ikke presset oppover – ikke i følge Utleiemeglerens tall. De som ikke kan kjøpe i Oslo, leier, og det blir ikke særlig flere av dem – i så fall ville leienivåene gått opp. Slik sett virker det å være en grei balanse i tilbud og etterspørsel etter tak over hodet i hovedstaden, selv om mange av dem som i dag leier, helst kunne tenke seg å kjøpe.

Det er med andre ord ikke rift om å bo i Oslo – for i så fall ville leiene steget mer enn de har gjort. Det er rift om å eie i Oslo, fordi det er et investeringsobjekt som er blitt oppvurdert i forhold til alternativene. Betalingsevnen til investorene er sterkere enn hva de fleste førstegangskjøpere kan stille opp med. Dette er rentedrevet, og vil ikke gi seg selv om leienivåene stagnerer.

Skrevet av: Ragnar Eggen, Analysesjef

, , , , , , ,

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *