Stort boligsalg, men færre kjøper for å bo der selv

Boligsalget i Norge når nye høyder  – og det selv når både sysselsettings- og befolkningsveksten mer eller mindre har stoppet opp.

Det vi nå hører fra en del utbyggere, er at kjøperne i større grad enn før kjøper for å leie ut. Anslagene er mange – Norsk Familieøkonomi mener 30% i Oslo, mens NEF mener 20% , og fra utbyggere har vi hørt om andeler opp til 35-40% i enkelte prosjekter, og at det har vært en økende trend spesielt det siste halvåret.

Det er i prinsippet ikke særlig høy avkastning på utleieboliger, men noe av det attraktive for småinvestorer er de følgende momenter:

  • Det inneholder et element av skatteskjerming ved lave verdi-satser
  • Man kan operere med lave driftskostnader ved egeninnsats
  • Verdien av boligen har, nesten uten unntak, steget jevnt og trutt de siste 25 årene

En kjøper som har eid bolig i en del år har etter de siste års sterke prisvekst ofte en lav låneandel på sin eksisterende bolig, og derfor større kapasitet til å låne for å kjøpe én bolig til. Vi tror at en del som bytter bolig også beholder sin gamle delvis av denne grunn – det kan forklare at utbudet av bruktboliger er på et lavnivå, noe som passer dårlig med en «normaltilstand» der man kjøper ny og selger brukt på samme tidspunkt.

Det som er nytt i 2015-16, og som drar opp andelen utleie-investorer, er imidlertid bare dette: stadig mer ugunstige alternativer for å plassere sparepengene. Alle andre investeringer har enten svært lav avkastning (bankinnskudd, rentepapirer og sikre obligasjoner), eller høy forventet risiko (børser og usikre obligasjoner).

Alle opptrer her rasjonelt – både utbyggeren, banken og utleie-investoren. I prinsippet er småsparerens problem nå en mikro-versjon av den som pensjonsfond over hele verden står overfor, og som fører til at de fleste slike fond nå vekter seg opp i eiendom. Lave renter gjør det mer gunstig å investere i hva som helst som faktisk gir avkastning eller i alle fall bevarer verdien.

Boligbehovet er selvsagt jokeren, men dersom avkastningen i form av leieinntekter eller verdistigning svikter, kan man brått få flere selgere enn kjøpere. Det skaper sannsynligvis økt risiko for en fremtidig bråstopp i byggingen og/eller et prisfall dersom andelen av kjøpere som ikke skal bo i boligen fortsetter å øke. Dette har ikke så mye å si for næringseiendomsmarkedet direkte, men vil være en generell makroøkonomisk risikofaktor.

 

Skrevet av Ragnar Eggen, Analysesjef.

, , , , , , ,

One Response to "Stort boligsalg, men færre kjøper for å bo der selv"

  • Boliglånsregulering | Akershus Eiendom
    December 15, 2016 - 12:46 pm Reply

    […] skrevet om den voksende trenden der boligsalget i Oslo har gått kraftig opp som følge av flere boliginvestorer. Flere andre har delt vår bekymring, og nå får vi et kjapt politisk svar: 40% egenkapitalkrav […]

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *