Tomtepriser ned – men hvor mye?

Foto: Stian Schioldborg, Magenta Studios

For tiden pågår det en interessant diskusjon om effektene av boligprisfallet på andre deler av økonomien både i og utenfor eiendomsmarkedet. En del av denne debatten handler om priser på tomter for boligprosjekter, og det har vi tidligere tatt del i.

Den siste uka har vi sett en beregning i Kapital, forfattet av Johan Berg-Svendsen i BER, som indikerer at det nå foregår et bratt fall i tomteprisene, spesielt for byggeklare boligtomter i Oslo. Vi har fått flere henvendelser om våre observasjoner stemmer med dette, og velger her å kommentere beregningen, som stipulerer et tomteverdifall på 57% siden i fjor, i detalj.

I det gitte eksemplet opererer man med en nedgang i utsalgspriser på 7.700 kr/m2 og en oppgang i samlede byggekostnader på 5.000 kr/m2. Den første reaksjonen er at dette skjer ikke samtidig – for i en periode med fallende utsalgspriser vil også salget og nybyggvolumet falle raskt, og det gir lavere byggekostnader. Kostnadene for å oppføre bygg er elastiske både nedover og oppover – det så vi etter finanskrisen, da de falt omtrent 30% i løpet av ett år. Våre observasjoner er at flere av entreprenørene nå forventer fallende oppdragsmengde basert på det fallende nyboligsalget, og det får noen av dem til å frykte for aktiviteten – og dermed være klare for å tilby lavere entrepriser om kort tid. I praksis vil dette materialisere seg som at de mest effektive bedriftene, prosjektlederne og bygningsarbeiderne får flere oppdrag enn de mindre effektive.

Mange av kjøperne har dessuten lang horisont og har ikke latt seg skremme av salgsnedgangen, som faktisk har vært moderat (i størrelsesorden 15-30% sammenlignet med 2016-volumet) nesten overalt utenfor Oslo. Tomteeiere er også sjelden i en situasjon hvor de er nødt til å selge, så en midlertidig ordretørke vil føre med seg en reduksjon i antallet transaksjoner; selgerne vil heller vente, enn å selge billig.

Dernest er det viktig å huske at tomteprisen ikke fremkommer som en enkel differanse mellom inntekter, kostnader og en gitt margin. En tomt er delvis som en opsjon, med ubestemt tidsramme – det vil si at utbygger kan (og noen ganger, må) vente på riktig salgsklima før et delprosjekt legges ut for salg, eller byggestart iverksettes. Det ligger inne en risikomargin, og vår oppfatning er at denne ble større (også i prosent) da boligprisene toppet ut vinteren 2016-17. Med andre ord fikk man aldri en topp-tomtepris som kunne beregnes direkte av høye boligpriser, lave prosjektkostnader og 15% margin – aktørene hadde nok en mistanke om at denne toppen ikke ville vare svært lenge. Som flere i bransjen innrømmer, har man sett en del eksempler på «superprofitt» – det vil si en uventet høy margin på et boligprosjekt – men vi tror ikke dette automatisk har blitt videreført til tomteverdiene, som vi allerede diskuterte i april i år.

Det siste momentet er at de aller fleste tomter nå selges med utsatt oppgjør eller andre kontraktsfestede avtale-elementer som sikrer at utbygger og selger til en viss grad deler risikoen, og som ikke «ruinerer» utbygger om markedet tar en pust i bakken. Dette bidrar også til at en tomteeier kan holde prisen relativt høy i en periode med dårlig sluttbrukersalg.

Med andre ord: Vi ser en svak nedgang, men ikke noe bratt fall i tomtepriser, og det finnes flere sikkerhetsventiler som hindrer dette i å skje i nær fremtid, selv om dagens utvikling fortsetter. Man må holde øye med utsalgsprisene, men også med salgsvolumet, og så langt i 2017 har ikke tomteprisene falt mer enn utsalgsprisene, selv ikke i Oslo.

Skrevet av analysesjef Ragnar Eggen

,

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *