Videre press på yield – til tross for stigende renter?

Nå har lange renter gått opp i over en måned, 10 års swap fra 1,6% i oktober til ca. 2,0% i midten av desember, men vi ser fortsatt ingen reaksjon på salgsyield. Nøkkelen ligger i de lave korte rentene og det store volumet av investeringer som gjøres av tre store grupper som i bunn og grunn kjøper for pensjonssparing. Disse er:

  • Internasjonale aktører, i hovedsak store fond med mye egenkapital;
  • Store livselskap og pensjonskasser med økte pensjonsmidler;
  • Norske egenkapitaltunge fond, gjerne med flere større og mindre av de sistnevnte som investorer.

Syndikatene kjøper også eiendom, men med noe lavere låneandel enn tidligere. De kjøper gjerne litt mer «utfordrende» eiendom med utviklingspotensial, eller «yield eiendommer» i områder som ikke prises helt i bunnen av kurven. Det gjør også andre mer industrielle kjøpere, og de sistnevnte har mer å kjøpe for da de gjerne har solgt eiendom til en av de ovennevnte gruppene.

Økningen hos de tre nevnte gruppene er i hovedsak en konsekvens av en stadig re-balansering av investeringsbehovet hos alle tre, og det faktum at de ofte bare stiller med egenkapital. Da måles avkastningen opp mot korte og mellomlange renteplasseringer, der differansen fortsatt er høy.
Valuta-risiko er et viktig element, men det har ikke bremset de internasjonale kjøperne nevneverdig nå i innspurten av 2016. I de siste budrundene har mange internasjonale aktører har vært til stede og noen ganger trukket det lengste strået.

Andre som følger bransjen, for eksempel Union, registrerer at det er lenge siden det har vært observert mer sprik i de tilbudte lånemarginene, opp mot 80 basispunkter. Dette viser stor variasjon i kapitalkrav og lånebalanse hos finansieringskildene, og i tillegg at etterspørselen etter lån til næringseiendom hos bankene fortsatt er moderat. Ifølge Norges Bank har etterspørselen faktisk falt uavbrutt siden 2014. Igjen viser det at et marked med svært høy aktivitet nå i hovedsak finansieres av egenkapital. For pensjonspenger er 4-5% direkteavkastning pluss inflasjon et attraktivt alternativ, i alle fall inntil oppgraderingskostnadene dukker opp.

Et siste element er at yield, spesielt dersom man måler på 2016-leie, er midlertidig presset ned av en svært solid KPI. Prisstigningen er nå «landet» på 3,4%. For ett år siden var konsensus-estimatet for KPI i 2016 til sammenligning på 2,75%, mens 2017-estimatet var 2,05% – det er nå 2,53%. Isolert sett betyr endringene mindre enn én prosent i verdi (med uendret real-avkastningskrav), men muligens vurderer noen investorer at videre inflasjon også kan bli høyere, eller mer generelt at utfallsrommet er endret oppover.

Vil yield følge rentene opp snart? Historikken tilsier at det skal skje, men den store bølgen av egenkapital på jakt etter avkastning er nå en større faktor, som ikke vil gi seg med det første.

Skrevet av Ragnar Eggen, analysesjef

, , ,

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *